Nakłady i ulepszenia na wynajęty lokal użytkowy.

Kiedy najemca ma prawo do zwrotu nakładów na lokal w naturze lub ich wartości ?

Stosunkowo częstym tematem w działalności każdego adwokata są spory wynikłe na tle zakończenia umowy najmu i dzierżawy, związane z rozliczeniem nakładów na wynajętą, czy wydzierżawioną nieruchomość. Zagadnienie to ma szczególnie duże znaczenie w przypadku lokali użytkowych, kiedy to mniejsza lub większa adaptacja danego lokalu w zasadzie zawsze będzie niezbędna dla uruchomienia zaplanowanej działalności. To z kolei rzutuje na ukształtowanie umowy najmu jako umowy długoterminowej, tak, aby poniesione przez najemcę nakłady mogły się zwrócić. Najemca dokonuje zatem znacznych nakładów finansowych na cudzą rzecz, a wynajmujący godzi się na istotną ingerencję w swój lokal. Mając to wszystko na uwadze, obie strony umowy powinny dążyć do jak najbardziej przejrzystego uregulowania zasad przedmiotowych rozliczeń, ponieważ ogólna regulacja Kodeksu cywilnego może okazać się niewystarczająca, jeżeli weźmie się pod uwagę różnorodność stanów faktycznych, które mogą się pojawić w trakcie realizacji umowy lub w związku z jej zakończeniem.

Z przepisu art. 676 Kodeksu cywilnego wynika tylko tyle, że jeżeli strony nie postanowiły inaczej, wynajmujący może zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Regulacja ta dotyczy "ulepszeń", czyli nakładów, które w chwili wydania rzeczy zwiększają jej wartość lub użyteczność. Poza tą kategorią są drobne nakłady obciążające najemcę, które nie podlegają rozliczeniom.

Z punktu widzenia interesów wynajmującego, korzystnym rozwiązaniem jest zastrzeżenie wymogu pisemnej zgody na wykonanie ulepszeń przez najemcę. Trzeba bowiem pamiętać, że po zakończeniu umowy, najemca ma obowiązek zwrotu lokalu w stanie niepogorszonym (art. 675 § 3 Kodeksu cywilnego), co wcale nie musi oznaczać w stanie niezmienionym. Brak stosownego zapisu w umowie oznacza, że najemca może w sposób nieograniczony wprowadzać ulepszenia w lokalu, jeżeli tylko owe ulepszenia nie powodują zmiany przeznaczenia lokalu przewidzianego umową. Gdy przeznaczenie lokalu nie będzie bliżej dookreślone w umowie, a strony poprzestaną na wskazaniu, że jest to "lokal użytkowy", najemca ma bardzo dużą swobodę w przeprowadzeniu ulepszeń. Wymóg uzyskania zgody na ulepszenia gwarantuje, że wynajmujący będzie po prostu świadomy swych przyszłych zobowiązań (na wypadek, gdyby chciał zatrzymać ulepszenia), ale także to, że będzie mógł przeciwdziałać niepożądanym zmianom lokalu. Należy pamiętać, że ulepszenia lokalu wykonane przez aktualnego najemcę, mogą być pewnym problemem dla przystosowania tych pomieszczeń dla następnego najemcy, a wtedy także źródłem nieplanowanych wydatków. Cóż z tego, że wynajmujący może żądać od najemcy przywrócenia stanu poprzedniego, gdy ten opuści lokal, całkowicie zerwie kontakt i przysłowiowo "zapadnie się pod ziemię". Może się też i tak zdarzyć, że przywrócenie do stanu poprzedniego będzie bardzo utrudnione i pozostanie w zasadzie tylko rozliczenie, na które wynajmujący nie będzie finansowo przygotowany. Wysokość należnego rozliczenia będzie przeważnie także sporna, co oznaczać będzie potrzebę zaangażowania biegłego rzeczoznawcy. Lepiej zatem mieć wpływ na zakres przeprowadzanych ulepszeń lokalu i po prostu się im sprzeciwić przed ich przeprowadzeniem, gdy nie leżą one w interesie wynajmującego. Dobrze też powiązać takie uprawnienie z prawem wypowiedzenia umowy, gdyby najemca jednak wykonał ulepszenia bez wymaganej zgody. W takiej sytuacji, wynajmujący nie ma obowiązku zwrotu wartości tych nakładów.

Nic nie stoi na przeszkodzie, aby zastrzec w umowie, iż wszelkie nakłady (ulepszenia) wykonane przez najemcę nie mogą być przedmiotem rozliczeń pomiędzy stronami. Takie postanowienie definitywnie zamyka drogę najemcy dochodzenia zwrotu nakładów, tym bardziej, że nie jest możliwe dochodzenie tych należności w oparciu o inną podstawę prawną np. bezpodstawne wzbogacenie (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 4 lutego 2015 r. sygn. akt I ACa 1600/14, LEX 16675780).  Najemca może uzyskać ochronę swych interesów poprzez to, że zryczałtowana wartość nakładów będzie uwzględniona w obniżonym czynszu za początkowy okres trwania umowy.

Autor: adwokat Marek Ziemianin

Kancelaria Adwokacka Marek Ziemianin

ul. Chramcówki 15G/5
34-500 Zakopane

 

Nr rachunku bankowego:
14 1500 2178 1221 7000 2645 0000

logo1